房地产投资逻辑生变

中指研究院统计数据显示，2023年前11个月，全国300城住宅用地出让金达21674.44亿元，同比下降21.42%；成交楼面均价为6407元/平方米，同比上涨8.62%；平均溢价率为5.37%，较去年同期增长2.06个百分点。整体而言，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显，但并未全面转暖，底价成交仍是主流。

土拍市场表现历来是楼市晴雨表，房地产真正的投资逻辑亦藏于其中。当前，行业正处在转型期和风险出清期，靠杠杆驱动扩规模时代逐渐远去。笔者认为，在投资收紧的环境下，房企拿地逻辑已然生变，对片区和地块的研判无限趋于一致，更偏好高能级城市及核心地段，“把控风险+保证去化率”已成为新的投资“指挥棒”。

首先，投资体量小、地段好、限制少的地块更受青睐。在土拍溢价率动辄超过100%的“高光时刻”，不少房企曾一度转向押宝新城开发，滚动投资数百亿元，采用一二级联动开发的造城模式扩充土地储备，以此降低成本，快速扩大规模。但自2021年行业进入调整期后，房企收缩投资战线，总价低、区位优势明显以及对销售单价或者拍卖门槛限制较少的单体住宅地块，成为仍有实力扩表投资房企的首要选择之一。

这类地块有三大吸引力，一是产品业态多数会瞄准刚需群体，成交相对活跃，回笼资金快；二是投资体量小，沉淀资金较少，利息支出等资金成本较低，资产周转速度快；三是过去难以抢到高价地的区域型房企，以“小步慢跑”模式发展，对处理该类地块更为擅长。

其次，核心城市核心地段是房企投资焦点。地段历来是房地产投资铁律，核心城市、核心区域韧性较强，一直是房地产商的投资重点。从拿地逻辑来看，核心城市+核心区域，是当前房企趋同的投资准则。多家房企均表示，聚焦高能级城市发展，不再进入新城市拿地。

由此可见，当前房企对投资精准度的把控已与过去大为不同。在粗放经营时代，企业投资会关注研究城市宏观指标“买地”。进入精细化管理时代，“以销定投”是前提，尤其在当前，企业更关注市场板块的典型特征，以便提高投资精准度。换言之，房企投资拿地已细化至“一地一策”，收敛聚焦到要达到“投一成一”，拿地之前更要多层测算研究，评估单个项目首开去化率有望达到60%以上，才会勇敢出手。

第三，对盈利空间整体尚可地块，企业投资积极性较高。需求稳健、去化良好的城市，推出的位置优越、可操作性强的地块，是近年来房企宁愿牺牲掉一部分利润也会积极参拍的土地。过去，由于限地价限商品房销售价格的规则，市场上出现了一批与二手房倒挂的新房，这类地块中往往藏着企业要押宝的标的。

通常而言，该类地块是香饽饽，多数房企都想将其收入囊中，目前确定性的销售去化率已成为房企拿地的首要标准。但往往这类地块不是什么样的房企都敢于出手，因为若争抢过于激烈，利润率可能低于3%。鉴于此，销售价格适中、盈利空间整体尚可的地块，对产品成本与品质把控能力较强的房企的举牌吸引力更大。

总体而言，近期由于多城已解除限地价卖地模式，一定程度上会加剧重点地块的竞争程度。但即便是核心城市核心区域的地块，价格弹性已经不复以往，仍需房企谨慎对待、理性参拍。