房地产行业积极因素同向发力，市场对于房企回暖的预期渐浓

2023-11-21 10:04:51 作者： 来源：证券时报网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

市场分析指出，伴随着政策齐发力、宏观数据回暖，企业业绩印证……房地产积极因素持续集聚，也在资本市场上得到了正反馈，市场对于房企回暖的预期渐浓。

深市房企“一字板”涨停

11月18日，三湘印象对外发布公告，通过股份协议转让、表决权放弃、定向增发完成后，三湘印象控股股东将变更为联发投，实际控制人变更为湖北省国资委。

受此消息影响，11月20日，三湘印象复牌后一字涨停，报收4.22元。

三湘印象成立于1996年，总部位于上海，公司目前主营地产和文化IP 双主业。公司官网信息显示，三湘印象确立以“加快发展文化产业，稳步发展房地产业，推动两大产业协同发展”为发展战略，明确绿色科技地产与文化精品IP双向赋能的发展思路。

此次拟控股三湘印象的联发投，是湖北省属大型国有控股公司，由湖北省和武汉城市圈九市国资委为主要出资人，6家湖北省内央企（武钢集团、东风汽车、葛洲坝集团、三峡集团、湖北中烟、湖北烟草）为股东，公司注册资本65.6亿元。公司经营业务涵盖产业新城、园区运营、地产开发、产业金融、数字产业、基础设施与新基建等领域，总资产规模达3200亿元。

三湘印象对外表示，引入国有控股股东，将有利于增强产业实力，整合资源优势，增强抗风险能力及盈利能力。

资本市场助力房企走出困境

政策层面上， 今年以来，“三支箭”持续发力，在房企盘活存量、增加“保交付”能力等方面提供了有力保障。

11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，明确要支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

记者从相关人士处了解到，金融管理部门将积极支持稳妥防范化解大型房企风险，共同做好房地产企业合理融资支持和融资监管，支持规范经营的民营房企持续发展。积极发挥“央地合作”增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题。同时，做好房地产股债融资监管，规范募集资金使用。坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题，确保“退得下、退得稳”。

据东方财富Choice数据统计，截至11月18日，自2022年11月份股权融资5项措施发布以来，共有48家上市房企拟通过股权融资方式合计募集资金达1082.13亿元。其中，44家拟通过定向增发合计募集资金971.22亿元；4家（华侨城A、浙江建投、高新发展、筑博设计）拟通过发行可转债募集资金110.91亿元。

从深市来看，共计24家上市房企披露再融资预案，拟合计募集资金412.51亿元。从募集资金用途来看，大多企业将用于项目融资或补充流动资金。

中信建投证券首席经济学家黄文涛表示，三部委联合会议再一次明确要一视同仁满足不同所有制地产企业的合理融资需求，体现了监管层下一步坚定支持地产企业合理的贷款和股权债权融资，预计后续政策贯彻的力度和广度会有所提升，这对帮助地产供给端加快走出困境大有裨益。

宏观数据印证房企边际改善信号

日前，克尔瑞地产研究发布的最新数据显示，2023年10月，市场成交因各地新政持续落地，网签集中备案而稳中有增。重点30城成交环比上涨9%，同比减少4%，累计同比增幅收窄0.65个百分点至1.58%。

分能级来看，一线城市平稳运行，9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7-8月水平。北京受限于供应，成交环比下降11%，同比降幅在4成以上；上海本月迎来十批次集中供应，但是楼盘日光现象减少，外围竞争加剧，成交低迷，环比下降31%，累计同比降幅达6%。广州持稳，本月成交与上月基本持平；深圳阶段性回升，10月环比上涨34%。二三线城市成交环比持增，但可持续性不足。

其中出现一些积极的信号，如一些企业的业绩表现相对突出，如绿城中国、中国中铁、路劲集团、联发集团等10月均实现了单月业绩环比增长。万科10月实现合同销售金额318.3亿元，同比持平，并连续2个月销售近320亿。另外，据中指研究院数据，1-10月，TOP100企业拿地总额为10107亿元，同比下降10%，降幅较上月收窄7.9个百分点。

行业边际改善的信号也能从深市房企业绩表现中得到印证。

2023年前三季度深市48家房企合计实现营业收入6,966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元。2023年前三季度深市房企平均销售毛利率为23.40%，较上年同期的销售毛利率24.93%略微下滑。截至2023年9月30日，深市48家房企合同负债余额为1.27万亿元，较上年同期减少16.49%，存货余额为2.66万亿元，较上年同期减少12.60%，库存去化成效显著。

债务杠杆方面，截至2023年9月30日，深市28家房企的现金短债比大于1，48家房企带息债务规模为12,386.95亿元，较2022年底下降4%，地产公司主动性降负债效果显现；公司资产负债率平均为57.28%，较上年同期下降2.48个百分点；剔除预收款后的资产负债率平均为42.50%，较2022年底下降1.73个百分点,持续降低负债水平有助于企业适应房地产市场的未来。

企业层面，招商蛇口、滨江集团、万科Ａ等代表企业经营稳健。

其中，招商蛇口今年前三季度实现营业收入758亿元，归母净利润38亿元，同比增长27.5%，扣非归母净利润30亿元，同比增长27.5%。2023Q1-3公司实现销售金额2263亿元，同比增长12.3%，实现销售面积918万方，同比增长21.9%，公司销售增速持续领先行业。截至2023年三季度末，公司净负债率41%，剔除预收账款的资产负债率60.5%，现金短债比2倍，短期偿债能力强，三道红线维持绿档。综合融资成本持续压降，2023年上半年为3.65%，较年初下降24个基点。