资产类型拓展至消费基础设施 激发公募REITs市场活力 释放存量资产盘活潜力

“《REITs指引》修订回应了市场参与者的呼声，对于负面清单表述的松绑有利于进一步激发市场参与者的活力，释放存量基础设施的盘活潜力，为广大投资人提供更加丰富的资产类型。”当晚，华泰证券资管基础设施REITs业务相关负责人表示。在他看来，此次调整指明了我国基础设施REITs未来的发展方向，将对健全REITs市场功能，服务经济高质量发展产生积极深远的影响。

据了解，《REITs指引》的修订，旨在与今年3月中国证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》有效衔接，积极响应国务院办公厅关于盘活存量资产、扩大有效投资的相关政策，进一步完善我国公募REITs的制度体系，对公募REITs市场的平稳发展和长远繁荣起到积极的指导作用。

公募REITs涵盖的资产类型更加丰富

《REITs指引》是公募REITs监管制度体系中的基石性文件，也是市场各方参与主体开展公募REITs业务的纲领性指导文件。国泰君安资管相关负责人表示，本次REITs指引的修订既是基于政策衔接的适应性调整，也是顺应市场发展趋势的方向指导。

在该负责人看来，《REITs指引》将基础设施类型补充增加“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”，同时删除‘不含住宅和商业地产’的负面清单类表述，使得公募REITs涵盖的资产类型更加丰富，范围界定更加清晰。

其中，消费基础设施REITs方面，中金基金表示，在构建国内国际双循环背景下，消费是促进内循环、带动经济发展的关键环节。消费基础设施REITs可以促进购物中心、百货商场、农贸市场等消费场所的发展，为居民提供优质的消费购物环境，改善居民生活水平。于此同时，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体，预计将受到市场关注。

华泰证券资管基础设施REITs业务相关负责人表示，此次调整支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施公募REITs，突破了此前商业不动产的限制，有助于盘活数万亿消费基础设施，有利于恢复和扩大消费。

中信证券表示，在基础设施REITs净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目要求下，发行消费基础设施REITs有利于加速兴建线下消费空间，促进改善消费条件、创新消费场景。

随着《指引》修改完成，消费基础设施发行公募REITs的基本制度条件业已具备，首批消费基础设施REITs项目呼之欲出。

公募REITs市场进一步注入发展动力

“我国消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、存量资产可观，将其纳入公募REITs试点，有利于进一步提升REITs市场规模和交易活跃度，激发市场活力。”中信证券表示。

随着公募REITs试点资产范围扩展至保障性租赁住房、新能源、消费基础设施等领域，中金基金预计，未来公募REITs市场规模将持续扩容。

“产品规模和种类的丰富，有利于吸引资金参与公募REITs投资，投资策略更加多元化，市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值将进一步得到广大投资者的认可。”中金基金表示。

事实上，市场广度稳步拓宽为投资者注入了信心，未来伴随着资产多样性、收益特征分布更加宽泛，市场机制作用的发挥将愈加充分。

在业内人士看来，此次REITs指引的修订将向市场进一步注入发展动力，对市场各方参与公募REITs业务及市场建设起到积极的指导作用，加速资本市场与实体经济的紧密结合，助力公募REITs市场实现长远繁荣。

国泰君安资管相关负责人表示，《REITs指引》的修订，细化了基础设施的定义及要求，表明了监管机构对公募REITs市场扩容发展的支持，“随着进入常态化发行阶段对公募REITs基础设施质量及市场发展水平的更高要求，对我国公募REITs行业及市场的发展具有重要意义。”

公募REITs市场规模突破千亿大关

我国基础设施REITs试点推出以来，公募REITs市场底层资产类型日趋丰富，在盘活存量资产，扩大有效投资等方面发挥了重要作用。

截至2023年10月20日，全市场已发行的公募REITs共29只，处在中国证监会申报阶段的共6只。市场规模方面，已发行公募REITs中，首发项目规模共954.52亿元，扩募项目规模共50.64亿元，公募REITs市场规模突破千亿门槛。

其中，20只公募REITs产品在上交所发行，合计募集资金逾740亿元，占比近74%，带动新项目投资约4000亿元，底层资产基本覆盖基础设施各大类资产类型，包括产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、保障性租赁住房和新能源等，市场规模效应、示范效应日益显现。

今年以来，上交所坚持常态化发行，共有5单首发项目及2单扩募项目完成发行，在审项目4单，另有百余单储备项目有序推进中。