多地政府大手笔回购商品房！政策持续发力 四季度部分城市楼市有望企稳

2022-10-13 10:40:36 作者： 来源：证券时报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　据了解，今年，已有济南、郑州、湖州等地的地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量购入商品房。业内人士指出，政府大手笔回购商品房短时间内能够对市场起到利好作用，缓解房企现金流紧缺的局面，有利于快速改善当地新房市场的供求关系，从而激活购买力。

　　最新数据显示，三季度百城新房、二手房价格均下探，但与此同时，随着政策持续发力，四季度部分城市有望企稳。

　　苏州多项目房源被政府回购

　　据媒体报道，苏州多个楼盘表示，目前相关部门已回购部分楼盘房源。而苏州市住建局方面10月11日回应称，并不了解相关情况。

　　苏州越秀悦见云庭置业顾问表示，苏州相关部门目前已回购该项目200多套房源，现在楼盘仍有不少房源在市场公开销售，后续政府是否还将回购暂不清楚。

　　该置业顾问称，政府回购的房源可能会用于人才房，以较为优惠的价格售予符合要求的人才，也有消息说部分房源或用于保障性租赁住房。

　　此外，苏州政府还回购了万科东方雅苑少量房源。该楼盘置业顾问表示，政府回购了项目约40套房源，不过不排除这部分房源未来再次拿出来销售。“其他楼盘后续也可能会有回购，主要是帮助部分房企度过困难期，解决项目资金回笼速度较慢的问题。”上述置业顾问补充道。

　　值得关注的是，受政府回购房源集中网签备案影响，9月苏州商品房成交量出现明显回温。据克而瑞统计，今年9月苏州商品住宅成交面积101万平方米，环比增长88%，同比增长54%。

　　分析人士指出，从10月的情况来看，苏州商品房成交量下滑态势或将有所改善，但若去除政府回购房源因素，预计成交量增长幅度较小，市场仍处于缓慢恢复过程中。

　　多地政府出手回购商品房

　　除苏州外，据不完全统计，今年已有多城进行了商品房回购。

　　9月5日，山东省济南市国资委官网发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。

　　从同时发布的三份招标公告来看，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。

　　济南市国资委官网公布的信息提到，为响应国家政策，济南市积极加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，完善租购并举的住房体系，扩大租赁住房有效供给，解决城市流入的青年人、新市民群体住房困难问题。

　　据了解，济南对回购房源的要求为贴近中心城区，临近地铁口、公交站，并且优先考虑收购知名房企开发的高质量项目。

　　7月下旬，郑州对外披露，针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房，完善保障性租赁住房政策体系、探索保障性租赁住房退出机制等措施，提高存量房去化率。

　　8月中旬，浙江湖州市发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，提到对困难房企的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房。

　　9月24日，新疆阿勒泰地区行政公署发布了房地产健康平稳发展十五条。其中提到，鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。

　　据了解，政府回购商品房的用途较为灵活，一方面房源可以直接用作人才房、保租房，是践行多主体供给的有益尝试；另一方面，市场回暖后部分房源既可以交给房企代售给消费者，也可以回售给房企，保障房地产市场平稳运行。

　　业内人士认为，政府批量购买商品房能够实现快速去库存，直接减轻房企的资金周转压力，同时，房企回笼资金后大幅降价，售房的动力降低，对于稳定房价有积极作用。

　　多重手段刺激楼市

　　今年以来，受多重因素扰动，楼市销售端低迷，国家统计局数据显示，今年前8个月，我国商品房销售面积同比下降23%，商品房销售额同比下降27.9%。此外，10月1日，中指研究院发布《百城价格指数报告》，数据显示，三季度百城新房、二手房价格均下探。

　　在此背景下，国内刺激楼市新举措频出，如近期受到关注的公积金“一人购房全家帮”，此外还有买房给补贴、发放消费券、买房全额退税、降低住房公积金及按揭贷款利率以及鼓励企事业单位团购住房等等。

　　据媒体不完全统计，今年以来至少已有海南、深圳、银川、沈阳、天津、珠海、石家庄等超30个城市发布“一人购房全家帮”政策。

　　发放购房消费券方面，已有河南郑州、浙江舟山、重庆、广东佛山、吉林延吉等19个地方政策中提及购房发放消费券等相关活动，通过发放的消费券以杠杆的形式进一步激发消费潜力，实现消费市场、房地产市场“双促进”的目标。

　　此外，9月30日，央行时隔七年首次下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。随后各城纷纷调低住房公积金贷款利率。截至目前，已经有北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及以杭州、武汉、郑州、合肥、南京为代表的二线省会城市开始执行新的住房公积金贷款利率，即5年期以下(含5年)和5年期以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　三季度百城房价下探

　　10月1日，中指研究院发布《百城价格指数报告》，数据显示，三季度百城新房、二手房价格均下探。

　　中指研究院公布的数据显示，2022年9月，全国100个城市新建住宅平均价格为16200元/平方米，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌；同比上涨0.15%，涨幅较8月收窄0.17个百分点。

　　其中，一线城市环比下跌0.05%，同比下跌0.23%；二线城市环比持平，同比上涨0.61%；三四线代表城市环比下跌0.03%，同比下跌0.17%。9月珠三角城市群受区域内江门、肇庆等城市房价下跌影响，新建住宅价格环比由涨转跌，且跌幅居各主要城市群首位；京津冀城市群因区域内部分城市房价结构性上涨，新建住宅价格环比由跌转涨。

　　二手房方面，全国100个城市二手住宅平均价格为15970元/平方米，环比下跌0.13%，已连续5个月下跌，且跌幅逐步扩大；同比下跌0.39%，跌幅较8月扩大0.27个百分点。

　　综合前三季度表现来看，新建住宅方面，三季度，百城新建住宅价格累计下跌的城市数量为62个，较二季度增加7个。二手住宅方面，共73个城市二手住宅价格累计下跌，数量较二季度增加13个。自年初以来，哈尔滨、昆明、南宁等20个城市新建及二手住宅价格各季度累计均呈下跌态势。

　　中指研究院报告指出，三季度，在宏观经济承压、房地产市场深度调整以及部分新房项目停工停贷等背景下，中央及地方政府持续发力稳地产。中央层面，高级别会议定调“保交楼”，提振居民置业信心；国常会强调支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和“保交楼”专项借款；此外，9月底，人民银行、银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方层面，各地政府积极落实中央精神，因城施策稳楼市，且更多热点二线城市政策优化幅度逐步加大。

　　值得注意的是，10月9日，中国人民银行2022年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，未来3个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%，但认为房价将继续上涨的居民比例继续降低。

　　这份央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，对下季度房价，14.8%的居民预期“上涨”，大幅低于二季度的16.2%；56.6%的居民预期“基本不变”，高于二季度的54.6%；16.3%的居民预期“下降”，12.4%的居民“看不准”。

　　展望四季度，中指研究院报告指出，各地方政府预计将在坚守“房住不炒”底线下，进一步加快落实“一城一策”，以助力楼市筑底企稳。短期来看，热点一二线城市将继续高频小步优化楼市政策，或通过逐步放松限购、调整认房认贷、下调首付比例等方式支持住房需求释放。此外，此前部分城市执行的限价政策也已不再适应当前市场形势，恢复市场化定价或更有利于实现“三稳”目标。随着宽松政策持续发力，预计四季度部分热点城市楼市或将逐步企稳。