低温！苏州首批土拍收官 仅4宗溢价成交！18城完成首批集中土拍 分化有点大

2022-05-12 09:56:53 作者： 来源：证券时报网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　随着苏州土拍的结束，全国22个集中供地重点城市中，已有18城完成了2022年首批集中土拍。

　　据统计，这18城共成交涉宅用地337宗，总成交规划建筑面积3221.1万平方米，土地出让金总计4231.3亿元。

　　业内人士认为，整体来看，已完成首轮集中土拍的城市，央企、国企以及本土城投依旧是拿地主力，部分民企参拍积极性虽有所调动，但对现金流压力巨大的房企来说，即便是土拍门槛放松、楼市松绑，对当前土地市场很难起到根本的扭转作用。已经完成首轮集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍还是以低溢价和底价成交为主。土拍“低温”仍将在一定时间内延续。

　　苏州15宗地有11宗地底价成交

　　5月10日，苏州结束了历时2天的首批集中供地拍卖，总共15宗地出让，最终仅4宗地溢价成交，其中园区湖东、新区狮山2宗核心板块宅地进入一次报价阶段，其他11宗地底价成交，这15宗地总成交金额为233.77亿元。

　　触顶成交的两地块中，一宗编号为苏地2022-WG-9号的高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西地块，经过11轮竞价进入一次性报价阶段后，最终由大悦城以10.52亿元竞得，楼面价28125元/平方米，溢价率为12.50%。

　　另一宗编号为苏园土挂(2022)02的旺墩路南、津梁街西地块，经过49轮竞价进入一次性报价阶段后，最终由招商蛇口以36.16亿元竞得，成交楼面价31046元/平方米，溢价率15%。

　　另外两宗溢价成交的地块编号分别为苏地2022-WG-3号和苏地2022-WG-8号，分别被苏州保障房建设和中铁建以19.1亿元和19.73亿元竞得，楼面价分别为18295元/平方米和21659元/平方米，溢价率分别为1.64%和3.14%。

　　值得注意的是，本次土拍的15宗地均由国企竞得，并且多数为苏州本地企业，外来企业仅大悦城、招商蛇口、中铁建和深圳天健四家。底价成交的11宗地中，苏高新集团拿下3宗，兆润集团拿下2宗，有4宗被地方平台公司获得。

　　中指研究院苏州分院分析师金珂指出，此次土拍将保证金比例由30%下调至20%，大幅降低了企业的参拍成本，以期调动企业参拍热情，但从拿地企业来看，民企报名参与度较低，所有宅地最终均由国企及地方平台公司承包。由此可见，面对疫情的不确定性以及疫情带来的整体经济下行，缺乏资金力优势的民企对于市场采取谨慎观望的态度，有意愿拿地的房企也更加看重拿地成本和利润空间，拿地偏好向中心区域、核心区域收缩现象明显。

　　“苏州近期出台了缩短限售年限、放宽外地限购条件的相关政策，但效果从购房端传导到土拍端仍需等待进一步发酵。”金珂说。

　　克而瑞研究中心认为，苏州首轮集中土拍整体热度虽较2021年第三轮集中土拍有所回升，但仍处于低位。

　　土地市场低温仍将延续

　　随着苏州土拍的结束，全国22个集中供地重点城市中，已有18城完成了2022年首批集中土拍。

　　中指研究院指出，剩余4城除上海因疫情管控土拍延期外，长春、沈阳、郑州均尚未发布集中供地公告，因此这四座城市的首轮土拍在短期内尚无法完成。至此，18城完成首轮集中供地，共计成交涉宅用地337宗，总成交规划建筑面积3221.1万平米，土地出让金总计4231.3亿元。

　　从18个城市整体成交热度方面来看，中指研究院认为，除流拍率相较于去年第三轮有所趋冷外，无论是溢价成交地块占比、还是触顶成交地块占比的表现均较优于去年第三轮。各城市之间的表现在今年首轮表现更为分化。例如，天津去年第三轮无一宗地块流拍，而今年首轮共计流拍24宗宅地，流拍率高达83%；而深圳今年首轮土拍所有地块均达到地价上限，甚至纯自持保障性租赁住房用地也达到了地价上限进入摇号阶段。

　　核心热点城市土地市场表现仍明显优于弱能级城市，中指研究院指出，例如深圳、合肥、杭州、北京等城市均保持了较高的市场热度，这与这些城市的房地产市场表现相对较好有密切的关系。而反观天津、济南以及尚未供地的长春、沈阳、郑州等城市，由于新房市场库存处于高位，房企拿地意愿明显不足，去年的流拍率低，更多是由于动用了较多的地方平台公司托底所致。

　　值得注意的是，今年首轮集中供地是自集中供地以来土拍规则最为宽松的一次，采用限房价、竞自持、竞品质的城市数量都处于较低水平，而且也取消了竞配建。不仅土拍规则最为宽松，在地块的利润空间方面，也有明显的提升。

　　不过，中指研究院指出，当前绝大部分城市土拍市场的回暖，与利润空间提升均有着密切的关系。但在去化不能得到保障的情况下，利润驱动型的回暖也无法长期维持。实际上，当前的核心问题在于信心不足，既是置业信心不足，也是购房者对未来收入预期的信心不足。

　　克而瑞研究中心也认为，整体来看，已完成首轮集中土拍的城市，央企、国企以及本土城投依旧是拿地主力，部分民企参拍积极性虽有所调动，但对现金流压力巨大的房企来说，即便是土拍门槛放松、楼市松绑，对当前土地市场很难起到根本的扭转作用。已经完成首轮集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍还是以低溢价和底价成交为主。土拍“低温”仍将在一定时间内延续。