方直集团二度冲击上市折戟 中资房企赴港IPO陷“冰冻期”

2022-05-12 09:18:01 作者： 来源：证券日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　据《证券日报》记者了解，2021年4月21日，方直集团首次向港交所递交招股书，由于6个月内未能获批，该招股书于2021年10月22日失效。两周后，11月8日，方直集团第二次递交了招股书。而这份招股书如今失效，意味着方直集团两次冲击上市折戟。

　　中资房企一直较为青睐奔赴港交所上市，但自去年7月19日三巽集团登陆港交所后，再没有中资房企闯关成功，赴港上市可谓全面哑火，陷入了“冰冻期”。

　　“(方直集团)招股书二度失效不意味着上市彻底失败，后续若再提交招股书，是否成功还要看细节，比如对港交所问询的回复情况等。”汇生国际资本总裁黄立冲在接受《证券日报》记者采访时表示，不过，当下中资房企赴港上市确实遇到一些困难，行业经营指标下滑，叠加新力控股上市不久后就发生债务违约，这都让港交所审核更为严格。

　　二度递表折戟

　　据招股书显示，方直集团业务涵盖物业开发及销售、商业物业投资、室内装修服务等，主要集中于大湾区经济圈各地，包括深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等城市。

　　从销售规模来看，据亿翰智库发布的数据显示，2018年、2019年及2020年，方直集团的销售额(全口径)分别为265亿元、266亿元及322亿元；2021年前10个月，方直集团的销售额(全口径)为227.2亿元，位列百强房企第95位。从土地储备规模来看，截至2021年8月31日，方直集团拥有由45个项目组成的规模化项目组合，土地储备总建筑面积约480万平方米，覆盖广东省12个城市。

　　从2021年11月8日第二次递交的招股书来看，在过去的2018年、2019年、2020年三个财年和2021年前5个月，方直集团的营业收入分别为30.45亿元、33.59亿元、31.52亿元和5.05亿元，相应的净利润分别为0.29亿元、2.39亿元、2.88亿元和0.61亿元。

　　总体而言，这是一家以广东为大本营的中小型房企，但其负债率却远高于行业平均水平。据其招股书可知，2018年、2019年、2020年以及2021年截至5月31日，方直集团的资本负债比率(按借款净额除以权益总额计算)分别为668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。同时，公司经营活动所得现金净额也在下滑，由2018年的1.2亿元降至2021年5月底的-9.9亿元。

　　“在当前市况下，投资者衡量房企估值的重要考量核心是实际负债情况和现金流情况。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，叠加当下楼市销售回款慢，发生债务违约房企大多具有高杠杆、低流动性的特征，因此，负债水平较高且现金流不充盈的公司，IPO很难闯关成功。

　　房企赴港IPO哑火

　　事实上，在楼市低迷、估值走低、部分头部房企亦陷入流动性危机的背景下，并不是方直集团一家中小房企赴港上市之路难行。

　　据《证券日报》记者不完全统计，自2018年以来，成功赴港上市的中资房企年均约为6家，2020年为7家。但自2021年三巽集团经过四次努力方如愿上市之后，尽管又有中亿基业、嘉创房地产和迪赛基业等“迷你”型房企赴港递表，但至今还未诞生顺利上市的中资房企。

　　“一受疫情等因素影响，上市进程受到一定阻力；二是房地产市场观望情绪较浓，上市房企中不乏债务违约且风险较大者，交易所的监管与审核机制也愈加严苛。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，在这种市场格局下，投资者缺乏对行业的信心，避险情绪较重，不一定能够如预期般认购，这在一定程度上减弱房企IPO意愿。

　　“当下港股上市房企的平均市盈率为5倍左右，二级市场对其估值较低，企业上市意愿不强。”中指研究院企业事业部负责人刘水向《证券日报》记者表示，同时，规模较大、竞争力较强的房企均已上市，当下是个别区域性中小企业在考虑上市，这些企业市场竞争力较弱，投资者兴趣不大。

　　“在投资者眼中，除了盈利能力高及土地储备可满足三四年开发外，资产负债率超过80%不被看好，低于60%则具备竞争优势。”黄立冲表示，此外，对全球开发商而言，若是有能力投资拿地或收购健康型公司，一般在手不受限制的现金会占年度销售额的50%，但目前中资房企达到这一指标的尚属少数。再叠加当前行业基本面尚未修复，规模不大的“迷你”房企抗风险能力不足，港交所对于负债过高的中小房企审核趋严。

　　至于当下中资房企赴港IPO若想闯关成功，需突破哪些障碍？刘水表示，一要选择良好的时机，比如未来市场回暖，预期发生改变时，或许是IPO成功的好时机；二是体现特色经营模式，讲好上市故事，让投资者产生兴趣，在某细分领域体现出竞争力；三是轻资产公司受到资本市场青睐，比如物业、商管、代建等公司上市估值明显较高。