房企流动性压力下 城市更新的“进与退”

2022-04-21 11:15:02 作者： 来源：证券时报网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

如今，许多城市都如火如荼地开始了各自城市更新的进程，但在一些房企遭遇流动性压力的背景下，城市更新的步伐是否会受阻？

近日，一份名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》的文件流出，引起了业内的广泛关注，这是广州市时代控股集团有限公司提交给广州市政府的文件。文件显示，时代中国积极参与广州城市更新工作，已获取9个旧村改造项目的合作身份，沉淀了大量资金，近期多种政策叠加影响了企业现金流的稳定性，“为顺利度过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。”该公司的诉求是希望广州市政府能够支持协调其拿回从化区、增城区3个旧村改造项目的履约保证金，以及黄埔区5个项目的前期投入资金，总额约20.1亿元。时代中国表示，当前房地产行业形势严峻，公司面临前所未有的压力，上述项目履约保证金和前期投入款的退还，将有力支持公司度过当前阶段性困难。

时代中国回应称，“针对近期广州市及下属各区城市更新政策及计划的修正及变动，我司积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为。”该公司强调，城市更新是其核心业务之一，目前国内各地的城市更新项目均在稳步有序推进当中。数据显示，时代中国发布的2021年业绩公告显示，公司全年录得合同销售额955.9亿元人民币，同比下降4.8%；营业收入达436.4亿元人民币，同比增长13.1%，城市更新业务贡献营业收入44亿元。

由此可见，对于一些重仓城市更新项目的房企来说，经营情况和政策变化都在影响企业自身的抉择。2021年可以说是城市更新“大起大落”的一年，去年年初全国开始旧改热潮，房企纷纷涌入；到了8月份，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，明确要求实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，一时间城市更新风口急下。记者梳理发现，去年10月，广州市规划和自然资源局印发了有关开展全市城市更新项目核查的工作方案，联合各区政府、市住建局、文化广电旅游局、林业园林局对广州市11个区、合计119个旧改项目，做进一步加强评估和方案优化。一家广州房企的投拓部工作人员告诉记者，当前广州城市更新市场有所降温，合作企业招商的步调放缓。

据合一城市更新集团介绍，广州旧村改造履约保证金制度，主要基于2020年2月广州市住建局发布的《广州市住房和城乡建设局关于印发关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见的通知》（穗建规字[2020]16号）（以下简称“16号文”）。根据16号文，合作意向企业及合作企业在参与广州旧村合作改造项目时，需按规定向村集体名下的银行账户缴存相应数额的履约保证金，该账户同时受项目政府主管部门、村集体、合作企业及银行多方监控。与广州旧村改造不同，深圳并未设立旧村改造履约保证金制度。深圳无履约保证金的相关政策规定，涉及到保证金的阶段，主要在集体资产交易阶段。该阶段涉及的保证金，主要由村集体及开发商自由协商确定，金额的要求一般不会太高。

多位业内人士都认为，做城市更新业务，必须有过硬的操盘能力以及较高的市场认可度。除了政策，目前一些房企的流动性危机也影响到了城市更新领域。深圳一家主打城市更新的房企内部人士告诉记者，深圳城市更新的周期一般要8到12年左右，虽然说土地价值一般而言会慢慢上涨，但是旧改项目周期越长，房企投入的资金也会越多，一旦楼市降温销售减缓，会给公司带来巨大的现金流问题。

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，房地产严监管与资金面的全面收缩，城市更新融资形势严峻，随之而来的是市场交投冷淡，存量项目抛出来的多，增量还不断上来，增量项目/二级土拍客观上挤压存量更新项目的交易对价和合作方案。另受经济形势、金融环境及地产调控多重因素影响，且城市更新越来越呈现重资产趋势，城市更新项目对于资金渴求度非常高，市场前融机构有限且在进一步收紧的地产融资环境中，行业洗牌不可避免。

提起城市更新，就不得不提到以城市更新业务为主打的佳兆业。近期，招商蛇口、长城资产、佳兆业三方签署了战略合作协议，各方将按照市场化原则，积极推动优势资源的共享与协同，优先选择其他两方作为合作伙伴。根据协议，三方的合作主要涉及城市更新，商住开发与商业运营，文旅、游轮渡轮三个领域。与此同时，多家百强房企将旗下资产“摆上货架”，积极处置和抛售项目回笼资金。据不完全统计，从去年下半年开始至今，房企处置事件超120起。罗宇预计，类似的事件会可能将再度上演。在住建部防止大拆大建政策的影响之下，广州、深圳新增的城市更新项目速度放缓，后续一段时期内，城市更新领域重点以消化存量项目为主，存量项目收并购将是项目获取的主要方式。

责任编辑： 杨国强