万科2021年销售额约6278亿元 “缩表”进行时一线城市零拿地

2022-01-07 09:55:53 作者： 来源：证券日报网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　在行业整体承压的情况下，万科2021年全年销售额也有所下滑。与此同时，万科正前所未有地加强了对安全的重视。2021年整整一年，万科未在一线城市拿地，为2000年以来首次。

　　2021年销售额超6000亿元

　　万科主动控速度

　　2021年的房地产市场降温明显，即使是万科这样的龙头也未能幸免。和2020年相比，2021年万科合同销售面积下降18.42%，合同销售金额下降约10.85%。

　　万科的遭遇不是孤例。从已经公布销售额的部分房企来看，碧桂园2021年权益销售额约为5580亿元，同比下滑约2.22%；规模相对较小的房企例如花样年控股、中南建设2021年销售额分别同比减少5.31%、11.8%。

　　“房地产行业开启降速求稳模式，从2021年房企销售成绩来看，多家房企的销售额较2020年略有缩水，万科也不例外。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱告诉《证券日报》记者，结合前期行业整体下行的情况来看，万科2021年的销售成绩也并不算差，万科自2014年起进行战略转型，逐渐平衡安全与发展，严格控制开发业务的增速和规模，因此这一成绩的得来更像是企业战略转型的反馈，是万科自身的主动选择。

　　克而瑞数据显示，2021年规模房企销售增速罕见出现负增长，百强房企全年累计权益口径销售金额约为8.88万亿元，同比下降6.0%。截至2021年12月末，近四成百强房企累计业绩同比降低，销售规模负增长的企业数量较2020年有明显提升。

　　克而瑞进一步判断，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观，全国商品房销售规模将步入无增长时代。这一定程度上与万科董事会主席郁亮对行业“缩表”的判断相吻合。在2021年的业务交流会上，郁亮曾用家电行业和运动服饰行业类比，指出房地产行业在黄金时期扩表，现在毫无疑问要缩表。

　　“整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮称。

　　在2021年11月末的2021年第一次临时股东会议上，万科管理层更是表示看不清2022年的地产趋势，下调其2022年最低销售目标，将会低于2021年目标。

　　中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红认为，万科比较现实，不争老大、居安思危的风格从2016就已经开始形成。2021年的成绩表对于万科内部来说在意料之中，郁亮的风格仍在影响着企业甚至是行业。

　　投资趋于谨慎

　　2021年未在一线城市拿地

　　2021年11月，一份名为《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》的万科内部文件在地产圈刷屏，文件提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事。

　　在投资方面，万科似乎践行着相似的节约意识。2021年12月，万科新增土地权益地价为28.55亿元，仅占当月合同销售额635.6亿元的4.49%。申万宏源研报数据显示，2021年1-11月，万科拿地与销售金额比为33.3%，相当于拿出销售额的三分之一买地。

　　此外，《证券日报》记者根据公司公告统计发现，2021年万科招拍挂拿地避开了北京、上海、广州、深圳四大一线城市，为2000年以来首次一线城市自然年度零拿地。作为对比的是，即使是面临严重困境的2008年，当年万科仍然在上海、深圳获取了一定的土地。

　　一位接近万科的人士告诉记者，在2021年三次集中供地中，第一轮供地时一线城市地价较贵因此公司没有出手，后面两轮供地则是万科有意识地控制。目前万科的策略是宁愿牺牲速度，也要保障安全。

　　王小嫱认为，万科2021年没有在一线城市获取项目这一举措是企业结合自身发展策略及市场走势进行的适时调整，背后主要考虑的可能是风险偏好问题，万科逐渐从追求低利润扩规模的阶段过渡到良性发展，且更多关注经营稳健力与项目回款能力方面。

　　“一线城市虽不乏较多优质地块，但随之而来的竞争也将有所增加，项目盈利空间有限，这在很大程度上不太符合万科的偏好，进而导致万科在一线城市拿地的决心有所减弱。”王小嫱表示。

　　朱晓红则认为，万科拿地一贯坚持资源与产品定位、市场定位相匹配的原则，不在一线城市拿地可能是因为一线城市主城区多数进入城市更新时期，现在一线城市提供的土地多数是“偏远差”，地段价值升值慢，很难发现城市新的增长点。

　　目前来看，万科更愿意以城市更新的方式发展一线城市业务。2021年12月17日晚间，万科宣布子公司上海万科出资20亿元，参与设立募集规模达100.02亿元的上海城市更新引导基金，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

　　在规避一线城市的同时，万科加强了对二线城市的布局。《证券日报》记者统计发现，按照国家统计局的城市级别划分，万科2021年获取的土地中，至少有37%的土地来自二线城市，权益地价占比更是超过一半。

　　中信证券研报指出，当前万科在参与各地土拍报名时较为谨慎。房价仍处于下降区间，公司不少合作项目可能存在合作方资金困难需要退出的问题，保留资金合情合理。中期而言，万科将在2022年一季度遇到新的挑战，即是将资金投入到拓展和并购，还是继续谋求现金为王。