什么信号？深圳前海一新盘备案价直降5500元！“金九银十”中秋哑火

2021-09-23 10:06:37 作者： 来源：e公司 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　资料显示，招商嵘玺家园位于前海妈湾片区十九开发单元02街坊，占地面积9311.05㎡，建面约52742.53㎡。本次共备案255套住宅，均价102500元/㎡，最低单价85819.7元/㎡，最高单价122396.82元/㎡，总价范围1009-2388万。户型为120-190平，其中，190平奢阔三房复式户型12套、169平大户30套、120平户型213套，190平复式户型毛坯交付，其余户型均将精装交付。

　　这次推出的招商领玺二期距离一期仅一路之隔，一期更靠近5号线铁路公园站，二期则稍远一点于妈湾站。其首批住宅于2019年11月开盘，预售均价约10.8万/㎡，且还是装修后的价格，共计456套，吸引1306批购房者参与，当天售罄。去年前海有龙光、天健、万科三盘入市，价格趋同，今年目前仅有领玺二期一个新盘入市。

　　本月底，前海限价地即将土拍，限价9.2万，明年如果入市，显然，看得见的单价，即便加上装修预计也不会超过10万。这样的预期下，“打新人”是继续等？还是买了再说？招商领玺2期会否再现“日光”，难说。

　　中秋楼市低迷

　　在中秋小长假期间，并未休市的香港股市在9月20日突然上演了一幕“千点暴跌”的大行情，港股一度跌穿24000点，为去年10月以来的首次，至当日收盘，恒指跌3.3%，跌去约1000点，收报24099点。港股下跌最多的行业是地产和金融，其核心症结是相关风险事件发酵以及对房地产行业流动性的担忧。避险情绪瞬间传导至全球市场。由于港股和美元债市场的国际投资者占比很高，资金进出较为剧烈，导致节中市场波动较大。

　　中指数据CREIS最新数据显示，今年“中秋”期间(9月19日-21日)，部分重点监测城市商品住宅成交面积较去年同期下降69%，与去年“中秋”假期低基数相比，亦下降39%。主要原因在于房地产监管环境依旧较严，多地调控政策逐渐显效，导致购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚，商品住宅成交规模有所下降。

　　具体来看，一线城市成交规模同比降幅最小，三四线代表城市降幅最大。“中秋”期间，上海、北京、深圳商品住宅累计成交12.46万平方米，较去年同期下降65%，与去年“中秋”假期相比增长30%。二线和三四线代表城市随着楼市调控政策的不断显效，房地产市场降温明显。二线代表城市“中秋”期间商品住宅累计成交21.8万平方米，同比下降70%，较去年“中秋”假期亦下降近五成；三四线代表城市“中秋”期间商品住宅累计成交5.1万平方米，同比下降73%，较去年“中秋”假期下降近六成。

　　中指研究院预计，7.22会议和7月中央政治局会议为下半年房地产市场定调，政策调控将逐步常态化，房地产金融监管持续从严，叠加部分重点城市土地市场热度回落，预计短期内市场仍将延续降温态势。其中，一线及热点二线城市，短期市场情绪或有回落，但在供应改善下，新房成交规模仍有一定规模；三四线城市受政策收紧或需求集中释放后，市场或将进入调整通道。值得注意的是，当前政策环境偏紧，特别是信贷环境明显收紧后，部分购房者置业需求被抑制，房地产市场面临较大调整压力，各地调控政策“双向”调整模式开启，市场调整压力较大的城市，或将在“房住不炒”总基调下对政策进行微调、预调，以稳定市场预期。

　　楼市基本面没有恶化

　　楼市的基本面是不是恶化了？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，没有那么悲观，这个行业的基本面没有变化。

　　他认为，近年来，“因城施策”搞得好，有的区域商品房购销两旺、稳定运行；有的持续下行，市场惨淡；企业经营也很分化，有的比较冒进，有的稳扎稳打。综合起来看，局部可能确实不乐观，但这是盲人摸象，全局看可能并不差。去年以来启动“三道红线”、“贷款集中度”管理，本身也是有保有压。对稳健经营的银行和开发商，仍有房贷和融资空间。因此，当前房地产的问题，只是局部问题，不是全局问题；只是开发商层面、部分城市的问题，销售终端并无问题，也没有上升到系统性风险的层面。

　　总结主要上市房企半年报的表述来看，房企普遍认为，下半年房地产市场增速将回落。不过，在上半年的销售高速增长下，全年规模有望创新高。长远来看，城镇化进程深化，消费升级，“三孩政策”推行，部分企业认为房地产市场前景仍然较好。拿地也是如此，新的出让规则下，房企的利润空间显著改善。

　　李宇嘉认为，当前，楼市基本面不差，需求端的库存周期也不高，之所以感觉行业“凉凉”，在于楼市要继续维持高位、或按预期的走法，再上一个台阶，杠杆就不能停，而且需要更大杠杆支持。一旦杠杆收紧，不仅是收益实现不了，寄生在这个链条上的成本，也覆盖不了。这才是最可怕的地方。此类问题越早解决成本越低，越拖越棘手。高下立判，该怎么做，门儿清。