上半年调控政策频出 房企力促“三条红线”返绿

2021-08-31 11:10:04 作者： 来源：上海证券报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

“现在已经不是拼刺刀追求规模扩张的时候了，我们要打的是一场审慎经营的持久战。”有房企高管称。

降杠杆促“三条红线”返绿

上半年，“房住不炒、因城施策”继续贯彻落实，房地产调控不断加码，金融政策持续收紧。继2020年8月“三条红线”政策之后，又陆续实施了房地产贷款集中度管理、重点城市集中供地等措施，叠加热点城市限购、限贷、限价、限售等政策进一步升级，行业环境发生了深刻变化。“降杠杆”成为多数房企的首要任务，而“三条红线”达标进展情况也是半年报披露期间各家房企频频被问及的主要内容。

“政策对于整个行业的影响是比较大的，融资端表现得更加谨慎。”在碧桂园2021年中期业绩会上，碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君的一番话说出了不少房企内心的普遍感受。

作为在销售规模端连续多年领跑行业的龙头房企，碧桂园上半年实现权益合同销售金额约3030.9亿元，同比增长13.5%；权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益销售回款率达到90%；今年前7个月累计拿地权益代价约1100亿元。此外，从“三条红线”的要求来看，截至2021年6月30日，碧桂园仍处于黄档、唯一尚未达标的指标为剔除预收账款的资产负债率，这一数据从去年年底的80%下降至现在的77%。对此，伍碧君回应称，公司有信心在2023年中期之前，实现从黄档到绿档的调整，目前也在严格按照2023年6月这一时间点来管控报表。

同为行业前三甲的万科则是在今年一季度末顺利回归“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。据万科半年报显示，截至报告期末，万科净负债率为20.2%；持有货币资金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。

“旭辉在今年年初刚刚进入到三条红线试点企业的范围，从半年度负债来看，公司净负债率有了比较显著的下降，达60.4%；现金短债比2.7倍也是远远高于三条红线的要求；剔除预收账款的资产负债率下降到72.1%，仍略超出监管要求。拿地强度我们严格控制在40%以内，包括今年上半年我们经营现金流为正，目前是处于一个黄档。但是，从目前的铺排来看，我们有信心在年末进入到绿档。”旭辉控股CFO杨欣透露，为了以更厚的安全垫应对行业的不确定性，截至目前，旭辉已完成下半年主要到期债务的再融资。

绿地控股董事长张玉良表示，上半年公司围绕“降负债、稳发展、促转型、强管理”的主线，全面推进各项重点工作，总体实现了“一增一降三提升”的“半年红”目标。一增：主要经济指标实现较好增长。房地产业经过攻坚克难取得了较好销售业绩，基建产业也实现了快速增长。一降：降负债取得阶段性成果。第一条红线提前达标转绿，第二条红线也将在近期转绿。三提升：发展质量持续提升。房地产及基建两大主业不断转变发展方式，质量效益不断改善。

房企坚持稳健的拿地策略

上半年，在金融政策持续收紧、重点城市集中供地等加强土地市场管控措施共同作用下，房企拿地逻辑发生了重大改变，土地市场热度明显得到控制。

2月，自然资源部发布2021年住宅用地供应分类调控工作的通知要求，明确要求全国22个重点城市住宅用地须集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上每年发布出让宅地公告不超过3次。从4月到6月，一波激烈的“抢地”大战后，今年22城首批集中供地以超万亿元的成交总金额收官。7月22日，中央召开“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”，明确提出要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。随后，多个城市纷纷对第二批集中供地按下“暂停键”。在对土拍相关规则进行优化调整后，多个城市陆续重新发布了第二批集中供地公告。

针对第二轮集中供地的投资策略，万科执行副总裁兼首席运营官刘肖表示，第二轮还是一如既往坚持稳健的投资策略，量入为出，坚持战略导向、坚持投资标准、坚持投资纪律，关注投资的质量和效益。

“全国22城首批集中供地，碧桂园在9个城市拿了14块地，预估的全周期利润率水平在10.5%左右。”碧桂园常务副总裁程光煜在公司2021年中期业绩发布会上表示。

旭辉控股董事局主席林中表示：“对于第二批集中供地，旭辉要针对不同城市采取不同策略，在新的（土拍）政策下，预计土地市场会更加平稳，下半年应该会有更多的投资机会。包括22个集中供地城市之外的，基本面较好的城市都有机会。”

在林中看来，在当前的市场格局下，房企对内要挖潜力，主要体现在四个方面：第一是盘活资产，投入买地的钱不能来自负债，快速销售，快速回款，减少库存；第二是盘活土地储备，未来要加快土储滚动开发，减少土储对资金的占有量，计划将土储周期提快至两年；第三是抓经营效率提升，背后需要更多数字智能化手段、管理工具、业务精进标准来支撑，更要提高土地、资金和人这三个全要素的生产率；第四是改造投资策略，希望在市场好的城市拿更多周转快去化快的项目，避开进入市场不好的城市，减少拿大型项目，更偏重于拿中型项目。