实地调研：新政后上海楼市“温差很大”

2021-02-04 09:56:21 作者： 来源：上海证券报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　两周过去了，上证报记者多地走访后发现，上海楼市“温差很大”：

一手房因供应量少，价格还是倒挂，依旧不愁卖。

　　二手房市场观望气氛变浓，买卖双方心态发生变化，调控效果显著。

　　一手新盘为何依然不愁卖？

　　一二手房的价格倒挂，让上海中心城区的一手房成为购房者竞相追逐的“香饽饽”。即使在楼市新政出台之后，一手新盘依然不愁卖。

　　据上海市东方公证处官网显示，1月21日，上海发布楼市新政之后，共有4个商品住房项目实施了开盘销售摇号排序活动，分别是位于崇明的金悦逸庭、位于徐汇的宝能华庭、位于嘉定的汇景华庭以及位于青浦的境秋华庭。

　　近日，记者随机选择了汇景华庭进行探访。从地铁11号线终点站嘉定北下车后，步行15分钟就到了汇景华庭。

　　该项目于1月25日开盘，均价约4.1万元/平方米，300套房源获270组客户认筹。“我们这边最大的卖点就在于价格优势，现在周边二手房均价已经达到约4.4万元/平方米。”汇景华庭销售人员告诉记者，“前段时间上海出台了楼市新政，像汇景华庭这样的续销楼盘，你可以直接认购，买起来比较容易，如果要去参与摇新盘，那么无房户优先，你就只能排在第二批了。”

　　销售人员表示，现在项目还剩小几十套房源。“我们这一批房源均价4万元/平方米，下一批房源价格应该还会往上调，这里区域价值已经被提升，现在二手房房东都惜售了，等未来轨道交通嘉闵线一开通，价格肯定还要涨。”

　　在嘉定区的某别墅项目售楼处，记者看到售楼处外临时搭建的大棚内坐着不少签约客户，而售楼处里面的客流也是络绎不绝。“现在房子很好卖，你看我们售楼处就知道了。我们是1月23日开盘的，共255套别墅一次全开，总价在570万元至700万元之间，现在还剩140套左右，除边套外，可选择的房源还是挺多的。”

　　上海中原地产统计数据显示，1月上海楼市有27个楼盘推出房源，面积共计78.8万平方米，环比减少41.74%，尽管回调幅度较大，但从绝对量来看，几乎和平时供应量相仿，淡季不淡特征明显。从成交量来看，1月最后一周上海市场一手房成交量达创纪录的64万平方米，一周相当于1个月的交易量。

　　“尽管1月份成交量较高，但在摇号之前其实新盘已完成认筹，反映到最后的签约数据至少会有1-2周的延迟。因此，虽然数据表现亮眼，但可能也只是最后一波行情。随着新政效应逐步显现，上海一手房的成交量也会有所下降。”上海中原地产市场分析师卢文曦说。

　　看房人减少了

　　调控对二手房市场已初现成效

　　上海楼市一二手房在新政出台之后出现了明显分化。记者走访沪上多个区域的二手中介门店发现，即使是周末，中介门店仍然冷清，门可罗雀。银行放贷速度变缓、未满2年的次新房直接挂牌、房东与买家心态变化等现象逐渐浮出水面。

　　普陀区中潭路上的一家中介门店高级店董林新阳向记者表示：“政府出台政策是为了给市场降温。现在银行贷款审批、放款也慢了，我们的一个客户12月底过户，1月初拿到产证，估计银行要到春节后才能放款了。上海楼市出台调控新政后，观望的人变得多了起来。相较于之前的火爆行情，这一周多以来二手房市场都蛮清淡的，市场渐趋平稳。”

　　上海链家研究院资深分析师杨雨蕾表示，从上周(1/25-1/31)上海链家的各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。

　　“新政出台后，我们门店到访客户少了大约60%。现在市场比较平淡，加之年底业务员回家过年，所以现在基本没什么人了。”松江九亭地铁站附近的一家中介门店经理告诉记者，“最近我们这边挂牌量并没有增加，撤挂牌的情况倒是有，主要是不满5年的，要不就把价格往下降一些，但也不会降很多。现在满5年的房源优势凸显出来了。”

　　浦东新区塘桥地区的一家中介门店业务员表示，新政后二手房房价并没有明显上涨，但也有个别满五唯一的房东因为房子位置楼层都很好，心态自然好一些，就会提一提价格。“目前来看市场还没有转淡，仍然有房子挂出来，只要满五年，位置楼层不是很差，还是不愁卖。主要是贷款卡得太死，导致有些房东只接受一次性付款的客户， 而贷款客户会影响房东的置换需求”。

　　记者在走访中发现，新政将增值税征免年限从2年提高到5年，导致二手房交易成本提高，有不少房东干脆直接将未满2年的次新房源挂牌。另外，部分区域的优质二手房最近有逐步开始释放出来的迹象，表明房东对后市的预期已有一定的转变。

　　“新政前接待的客户只要诚心且购房，预算差不多就能促成成交。现在想要做成单子已经开始有难度了。一是没房子挂出来卖，二是有些客户购房预算加不上来。”塘桥地区中介门店业务员透露说，自己手上的3个刚需客户都是首套置业，去年7、8月份就在看房了，一直没有合适的房源，这一波房价上涨之后，他们现在都在期待春节后上海是否会出台新的调整政策，好让房价跌一跌。

　　观望气氛浓了，他们在等待什么？

　　疫情导致的货币超发、改善和学区需求是推动这拨上海楼市上涨的主要原因。

　　出于改善需求，小敏夫妇在新政前购置了一套三房。小敏夫妇和房东签署了居间合同，付了相当数额的定金。然而面对日日新的二手房价，房东变卦了，不愿配合小敏夫妇网签，并提出解约的要求。小敏夫妇自然不同意解约，但房东将房子总价提高10%挂牌，事情就此僵持。

　　小敏告诉记者，自己本来不准备买二手房，但新房摇不到号，所以只能转道二手房市场。“其实有很多购房者属于刚需置换，他们将自己的老房子卖掉，拿着现金等着摇新房。结果新政之后市区新房几乎进入空档期，所以着急买房的人只能选择买二手房。”小敏说，“摇新房也有问题。新政中关于无房家庭究竟该如何认定目前还没有出台相关细则，对于我而言，新政后摇到新房的概率恐怕也不大，因为无房优先嘛。”

　　也有购房者因为自作聪明而痛失购房资格。

　　有房产中介告诉记者，他的一个客户自身有改善需求，为了帮助下家省个税，夫妻俩做了个假离婚，结果新政直接让他失去了购房资格。“我这个客户夫妻双方名下各有一套房。新政出台之前，男方卖了自己的房子想要置换，结果下家提出帮忙省个税的请求。于是夫妻俩办了假离婚。男方名下的房子满5唯一。谁曾料想，楼市新政出台精准打击了假离婚购房。由于新政要追溯购房之前3年的房产持有套数情况，而在婚姻存续期间夫妻双方共持有两套住房，属于限购对象。男方因此失去了购房资格，悔不当初。”

　　在小敏看来，上海出台的楼市新政最有力度的地方在于降杠杆，明确要求严格审核首付款资金来源和偿债能力，切实加强信贷资金用途管理，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。另外，大幅提高二手房交易成本，拉长交易周期，其信号意义在于坚持“房住不炒”，保障首套刚需的住房需求，减缓二套刚需改善的需求。

　　刚刚，小敏还给记者发来消息，“房东又来找我们要去网签了。房价是不是真的要跌了？”