长租公寓第二股来了！蛋壳公寓IPO融资能否扭亏为盈？

2020-01-19 12:38:00 作者： 来源：证券时报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

北京时间2020年1月17日晚，蛋壳公寓(DNK)正式登陆纽交所，发行价13.5美元，随后下跌3.7%，尾盘拉升回13.5美元，总市值24.78亿美元。

　　野蛮生长、疯狂扩张、持续亏损、频频爆雷、政策风险……公众对以蛋壳公寓为代表之一的长租公寓行业印象并不友好。又因此前青客公寓上市表现不佳，业内人对蛋壳公寓没有太多期待。

　　长租公寓们为何要流血上市？上市后将给行业带来什么？

　　两年多净亏超40亿

　　证券时报·创业资本汇记者此前采访了解到，国内的长租公寓从运营模式上可分为两种，一种是“集中式”，即利用闲置的商业地产进行独栋运营；另一种是“分散式”，即从业主手里获得零散的房源，进行装修改造、配齐家具家电后转手出租，赚取房租差价和管理费等。蛋壳公寓就属于第二种。

　　蛋壳公寓成立于2015年，旗下有蛋壳公寓和筑梦公寓两个品牌。蛋壳公寓的一名业务员告诉记者，公司通常会选择格式规整的房源，与业主签订的租赁合同一般为4-6年，再以单间的形式出租给租客，与租客的租约一般为一年。

　　在房价居高不下、政策上鼓励发展住房租赁市场等多重因素的带动下，蛋壳公寓抓住了长租公寓行业的“风口”。招股书显示，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入了13个地区，公寓单元数量从2015年的2400间猛增到2019年9月底的40.7万间，不到四年时间增长了166倍。公司营收也从2017年的6.6亿人民币增长至2018年的26.8亿，2019年前9个月更是实现50亿元人民币的营收，较2018年同期增长了199%。

　　但是，蛋壳公寓却增收不增利，甚至出现严重亏损。招股书显示，2017年至2019年前9个月，公司净亏损分别为2.7亿、14亿和25亿，两年多净亏超40亿。同时，公司报告期内经营活动的现金流为人民币-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

　　并且，招股说明书进一步表示，公司未来将继续扩大公寓网络和服务范围，改善公寓质量，以及开发技术系统以支持规模增长。因此，预计成本和费用将继续增加，并预计会产生额外的销售和营销费用以及一般和管理费用，这意味着，蛋壳公寓未来几年都难言盈利。

　　钱从哪里来？

　　一边是持续的跑马圈地，一边又是有增无减的亏损，蛋壳公寓一直都在烧钱扩张，钱从哪里来？据了解，“租金贷”和预收租户的房租，在长租公寓企业发展扩张中起到关键作用。

　　蛋壳公寓招股书显示，公司与租户签订合同时，会通过更低的月租金鼓励其使用“租金贷”作为付款方式。租户在支付首月房租后，向合作银行申请一笔金额为11个月房租之和的贷款，申请成功后，银行将贷款一次性打给蛋壳公寓，租户每月向银行偿还贷款，蛋壳公寓则定期向房东支付租金。

　　这样，蛋壳公寓就可以提前收到尚未支付给房主那部分房租，进而缓解企业的资金压力，有更多的资金用户与扩展房源。蛋壳公寓在招股书信息显示，2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓上使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和 67.9%，在长租公寓市场处于比较高的水平。

　　另一方面，蛋壳公寓一直有风投资金的输血支持。查看蛋壳公寓的融资纪录，在成立之初，公司就拿到了数百万元人民币的天使投资，2017年6月份完成了上亿元人民币的A+轮融资，2018年完成1.7亿美元B轮融资，2019年3月完成了5亿美元C轮融资，以及新近在招股中披露的1.9亿美元D轮融资。目前，老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，蚂蚁金服的持股比例也达到了7.8%。

　　力挺蛋壳公寓的愉悦资本创始人刘二海表示，“对蛋壳来讲，大家倒不怀疑它能盈利，我们作为投资人也没有提过‘数量上实现什么样的超越’，但是我们对一个事一直盯的特别紧，这就是品牌。行业的评价、各种维度的考察，你的服务水平确实是顶级的，这个是我们最看中的指标。当然，规模要相当，但是不能光追求规模，同时要把服务的品牌和质量做起来，这是长久之计，否则我觉得不会长久生存下去。”

　　有分析师指出，按照蛋壳公寓未来的扩张计划，还需要大量资金的支持，而过去募资的钱已基本消耗殆尽，银行、保险等长线资金也越发难获得，上市在某种程度上就是“救命稻草”，借此获得更多资金才能进一步扩张。

　　上市融资不易，但长期向好

　　如今长租公寓的行业现状是，入局者将盈利的希望寄托于规模化效应，但盲目追求覆盖率又让长租公寓服务商陷入泥潭：房屋高收低租、装修成本只增不降等问题使得企业大幅亏损，同时带来了巨大的资金压力。

　　而在租金贷问题引发了不少乱象之后，2019年12月25日，住建部等六部委发文要求对“租金贷”乱象作出整顿，要求在住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。这个租金贷的红线，砍断了长租公寓很大一部分的收入来源，无疑将进一步加重长租公寓的资金压力。

　　上市真能解困？前有青客公寓，后有蛋壳公寓，长租公寓企业上市后的融资之路好走吗？据了解，就去年11月上市的“长租公寓第一股”青客公寓而言，其上市之后在数月间，便经历了募资规模和股价的两次“腰斩”，上市之后也出现押金难退、强制降租金等扩张后遗症。

　　蛋壳公寓之后，长租公寓会再次迎来第三股吗？有业内人士认为，长租公寓的2020年依然会比较艰难，风险依然比较大。该人士指出，原来的爆雷风险主要是一些小企业，现在大的企业风险也比较大。对长租公寓来说，上市可能是一个短期内解决资金流的问题，但是估值都不会太高，上市期的压力也比较大。此外，目前市面上融资也不一定会很容易，但是未来机会还是比较多，长期来看还是向好的，短期内要消化过量的供给，以及消化全面的杠杆，因此，长租公寓们需要时间。

（文章来源：证券时报）